信达证券:房产投资仍偏弱 资金压力逐步减轻

房地产市场逐步复苏，销售量价齐升。房地产市场自今年二季度以来销售一直呈现复苏趋势。前三季度商品房累计销售面积同比增长7.5%，销售均价同比增速也达到7.2%。销售额在今年4 月份由负转正之后保持了6 个月两位数的增长，其中6、7、8 月份同比增速分别达到32.06%、33.37%和28.53%。

新开工面积9 月有所回升，房地产企业投资意愿整体偏弱。从14 年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，今年以来的销售回升也没有彻底扭转这一局面。今年前三季度，新开工面积累计值仅是13 年同期的79.24%。1-9 月份，商品房新开工面积同比下滑12.6%，和1-8 月份相比降幅收窄4.2 个百分点。9 月份当月新开工面积创今年以来新高。房地产投资增速自2014 年3 月以来持续下滑。今年前三季度，房地产投资同比增速由年初的10.4%下滑至2.6%。

房地产板块盈利能力总体保持稳定，略有下降。地产板块营业收入今年以来明显回升，同比增速在二、三季度分别达到40.64%和41.20%。由于营业成本比重持续增加，房地产开发企业毛利率和销售利润率都有不同程度的下滑。

房地产板块去库存压力显着减轻，融资环境明显改善。板块存货周转率从15 年一季度末的0.0298 次增加到三季度末的0.1754 次，二、三季度同比分别增长24.08%和23.43%，总资产周转率亦有所提升。在现金流方面，板块前三季度经营性现金流持续回升，二、三季度同比增长分别达到58.78%和73.34%。筹资活动现金流大幅增长，房企的融资环境明显改善。

预收账款增速回升，实际负债压力略微减弱。2015 年前三季度，房地产板块预收账款10853亿元，同比增长33.4%，增速创下2012 年以来新高。预收账款的快速回升为板块未来的业绩释放提供了一定的保障。在偿债能力方面，板块资产负债率今年以来持续提升，2015 年三季度末达到了77.59%。在扣除预收款后，真实资产负债率小幅下滑，表明销售的明显回升略微减轻了企业的负债压力。

宏观经济下行压力加大，期待稳增长政策持续发力。2015 年三季度GDP 增速首次“破7”，经济下行压力仍然存在。我们认为，房企加速推盘和市场去库存化意愿的加强有利于今年四季度销售的稳健增长。从政策层面看，继续关注减轻房企经营负担和资金压力的政策的持续性，关注这些政策能否促使房地产开发投资额止跌回升。

维持行业“看好”评级。由于房地产市场不见底，宏观经济难言见底回升。在这种环境下，中央稳增长、促消费、保投资的政策导向短期不会改变，仍然会持续发力，为房企加速去化、改善自身经营情况保驾护航。维持行业“看好”评级。

风险因素：政策利好及房地产销售回升不及预期。